明尼苏达圣保罗市中心COVID后复兴大计：从“鬼城”到宜居新都会 Minnesota St. Paul Downtown Revitalization: From "Ghost Town" to Livable New Downtown
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导语 明尼苏达州圣保罗市曾因疫情遭受重创，市中心商务区陷入“鬼城”般的沉寂。面对高达37.1%的办公楼空置率，这座城市正以前所未有的决心，斥资逾10亿美元，押注于将传统的商业中心转型为融合居住、办公、零售和娱乐的“新市中心”，以期打破疫情带来的困境，重焕生机。
核心新闻 在明尼苏达州圣保罗市，CHS棒球场在夏季夜晚依然充满活力，家庭欢聚，笑声与呐喊声不绝于耳。然而，仅几步之遥的市中心办公区却陷入令人不安的寂静，人行道空无一人，车辆稀疏，巴士孤独地穿梭。疫情前，圣保罗市中心在傍晚5点后便趋于清冷，但COVID-19的冲击以及居家办公模式的兴起，使许多公司和员工不再返回，给餐饮、零售及其他小企业带来了毁灭性打击。
根据商业地产经纪公司高力国际（Colliers）的数据，今年第一季度圣保罗市中心的办公楼空置率高达37.1%。明尼苏达大学汉弗莱公共事务学院的客座教授彼得·布朗（Peter Brown）指出，让人们恢复每周五天朝九晚五的办公模式“难以想象，也永远不会发生”。
面对严峻现实，一个由当地政府、企业、慈善机构和投资者组成的松散联盟正致力于将市中心空置的办公走廊改造为混合型社区，注入居民、办公室、零售和娱乐的活力，但这无疑是一项艰巨的任务。明尼苏达设计中心主任托马斯·费舍尔（Thomas Fisher）强调：“市中心的未来必然是部分住宅化社区。市中心主要用于工作、仅有少数居民的时代已经结束。”
无情的现实与本地伤痛 经济学家和城市规划师指出，市中心当前困境的根源在于过去几十年过度强调建设企业办公大楼，却忽视了住宅配套。费舍尔表示，居家办公和在线购物的趋势早已存在，疫情只是加速了这一进程。圣保罗还面临本地特有的问题：曾是市中心最大办公楼业主的房地产公司Madison Equities，因困境而对旗下多处地标性物业疏于管理，导致其空置。此外，包括租金管制在内的争议性政策阻碍了新的住房投资，而对犯罪的担忧也使得人们在赛事或演出结束后不愿在市中心逗留。
这种“无情的现实”形成了一个恶性循环：通勤者减少，导致餐厅和商店客流锐减；缺乏街头活力使得人行道和空中走廊显得不安全、不吸引人；这又进一步导致更多商家关门，使街道更加冷清，加剧了下行趋势。
破局：超10亿美元的大手笔投资 为打破这一恶性循环，非营利组织“圣保罗市中心联盟”（St. Paul Downtown Alliance）透露，已承诺或投入超过10亿美元用于公共和私人项目。这笔资金包括：市政府为道路改善、公园和市中心活力基金投入的2.42亿美元；为大赌场竞技场（Grand Casino Arena）升级投入的2亿美元（明尼苏达狂野队也投入了等额资金）；以及拉姆西县的2.3亿美元，加上保险公司Securian和布什基金会的3000万美元。
布朗教授认为，这种大规模的资金集中投入正在形成势头，有望吸引更多投资。市中心联盟的目标是在未来几年内新增约2万名居民，使现有居民数量翻倍。联盟执行董事乔·斯宾塞（Joe Spencer）表示：“我们有完善的计划，正共同努力。飞轮效应已经开始朝着正确的方向转动，我认为这是我们旅程的开始。”
“创造一个新市中心” 成功之路依赖于一个正向的反馈循环：更多居民入住市中心将鼓励创业者开设零售店；活跃的零售业将使雇主相信办公室能吸引顶尖人才；更多人才将选择在工作地点附近居住；最终，人行道和空中走廊将重现生机。
圣保罗市长考利·赫尔（Kaohly Her）将振兴市中心设为施政重点。她表示：“我们正在创造一个新市中心，它将与过去不同。它不会只是单纯引入商业，也不是单纯提供住房。如果只有住房而没有夜生活，人们也不会选择这里。我们必须记住，我们正在为未来的生活方式建设城市——人们希望能够工作、娱乐和生活在同一个地方。”
圣保罗地区商会主席兼首席执行官B·凯尔（B Kyle）认为，将市中心转型为混合型社区是一次代际变革。她坦言，20年前她在圣保罗港务局工作时，思维模式是“有空地就盖大楼”。如今她的观点已经转变：“居民驱动增长，驱动任何市中心都需要的那种混合经济活力。我们需要更多人住在市中心。”
然而，将企业办公楼改造为住宅空间成本高昂。例如，1980年代建成的25层Landmark Towers办公楼，去年有几层改造为纯住宅用途，耗资9700万美元。原16层Ecolab总部目前正被改造为170多套住宅单元，预计成本达6800万美元。
尽管市中心办公人员数量仍远低于疫情前水平，但随着一些雇主要求员工返回办公室，圣保罗也出现了一些亮点。去年，州长蒂姆·沃尔兹（Tim Walz）要求行政部门员工至少一半时间在办公室工作。保险巨头Securian要求员工每周至少到办公室三次，并投入5000万美元对市中心设施进行现代化改造。美国公共媒体集团及其子公司明尼苏达公共广播电台（包括MPR News）也要求员工每周部分时间在圣保罗总部工作。受这些混合办公政策的推动，工作日期间市中心美食广场的客流量略有回升。
新业务萌芽，但“干旱”仍存 圣保罗经济复兴项目的规模，体现在洛林·洛夫（Lorraine Love）的经历中。她在7街和瓦巴沙街（Wabasha）交界处一栋历史建筑的底层经营着名为La Noire的婚纱精品店。去年，在获得3万美元城市拨款和10万美元贷款支持后，她将店面搬迁至此。洛夫表示，这里不仅是一家婚纱店，也为社区提供服务，承办婚前派对或小型婚礼等社区活动。然而，她并未看到预期的自然人流量。“我原以为更高的能见度会吸引人们驻足，但这里仍然，用一个词形容，就像‘干旱’一样。我们真正看到人流，只有在有活动的时候。”
缺乏街头活动也带来了安全成本。洛夫现在营业期间会锁门，因为她的前门曾被破坏，店内也曾遭窃。尽管如此，她仍坚定地留在市中心：“我们显然有留下来的理由。我们相信圣保罗市中心。我们希望成为其发展和建设的一部分。”圣保罗的振兴计划不仅依赖像洛夫这样的企业家坚守，更需要吸引更多小企业主。市长赫尔强调：“只有居民在这里，零售业才能得到支持；而只有能够便利地获取所需零售服务，居民才愿意住在这里。两者缺一不可。”
“期待最好的结果” 要让这项计划成功，需要更多人效仿退休夫妇乔伊·诺奎斯特（Joy Norquist）和罗恩·瓦夫尔佐恩（Ron Wawrzon）。他们从市中心高层公寓的顶楼拥有全景视野，可俯瞰密西西比河上船只往来、下方火车穿梭，以及河对岸的圣保罗市中心机场（霍尔曼机场）。这对夫妇于2024年搬进这套两居室公寓，此前他们在圣保罗历史悠久的Crocus Hill社区居住了27年。他们对公寓外的现实有着清醒的认识。
瓦夫尔佐恩说：“我们期待最好的结果。我的意思是，有时外面确实像一片‘荒地’，真的没有人。”然而，令他们惊喜的是，他们发现了一个充满活力的市中心社区。他们作为园丁在米尔斯公园（Mears Park）做志愿者，积极参与当地的空中走廊徒步俱乐部，并每周在附近的Pillbox Tavern参加学习小组。他们列举了许多复苏迹象，例如即将开业的Aldi超市、明尼苏达狂野队老板克雷格·莱波尔德（Craig Leipold）牵头投资收购并翻修历史悠久的圣保罗酒店，以及一位佛罗里达投资者买下两座空置办公大楼。诺奎斯特说：“我看到了市中心巨大的潜力，我只是想激发其他人的热情。因为我们看到了所有的积极因素和积极势头，以及私人开发商进来购买这些老建筑，欣赏它们，并理解这里的氛围。”
这项高风险的市中心转型计划并非一蹴而就，需要数年耐心而低调的工作，将破旧废弃的办公楼改造成充满活力的社区。汉弗莱学院的布朗教授警告：“我们都希望它明天就能实现，但没有灵丹妙药，也没有神奇的房地产交易。答案将是勤勉地逐一处理建筑，把人们带回来，让城市对人们更有吸引力。这将需要一段时间，而且会是坎坷漫长的过程。”
成功的障碍重重，更不用说速度。圣保罗虽然在一定程度上放宽了租金管制法，但剩余的租金上限仍让投资者担忧。该市的本地税负在州内名列前茅。共和党战略家兼律师安迪·贝姆（Andy Behm）警告称，除非圣保罗的政治领导人改变其“对企业不友好”的声誉，否则风险承担者将继续保持警惕。除了这些障碍，对公共安全的持续担忧也给这场高风险转型蒙上阴影。
圣保罗已经将筹码压在桌上，赌社区活力能够取代通勤模式。这项努力是否足够，以及能否及时实现，是圣保罗目前正在逐街经历的问题。
背景解读 圣保罗市中心面临的挑战并非孤例，而是美国许多后工业时代城市在疫情后普遍遭遇的困境。历史上，市中心曾是城市的经济心脏，以金融、法律、政府等服务业为主，办公楼林立，工作日人潮涌动。然而，自20世纪中叶郊区化浪潮兴起，以及近年来科技发展带来的远程工作模式，市中心作为单一商务区的吸引力逐渐减弱。疫情的爆发更是加速了这一趋势，许多企业发现远程办公效率不减，甚至能节省运营成本，导致大量员工不再每日通勤。
为了应对这一变化，城市规划理念也从传统的区域功能单一化（如只允许办公）转向“混合使用开发”（Mixed-Use Development），强调在同一区域内融合居住、商业、娱乐和公共空间，以创造更具活力、步行友好的社区。圣保罗市的转型策略正是顺应了这一全球趋势，试图从以“通勤”为核心的模式转向以“社区”为核心的模式。
在政策层面，文章提及的“租金管制”是一个长期存在的争议点。虽然其初衷是为了保护租客免受租金飞涨的冲击，但批评者认为，过严的租金管制会抑制开发商投资新建或改造房屋的意愿，反而可能导致市场上的房源减少，长远来看不利于住房供应和城市发展。圣保罗在此问题上的调整，反映了城市管理者在保护居民利益和吸引外部投资之间寻求平衡的努力。此外，政府、企业和慈善机构联手投入巨资进行城市改造，体现了“公共-私人伙伴关系”（Public-Private Partnerships, PPP）在大型城市更新项目中的关键作用，通过整合资源，共同承担风险，推动社会经济发展。
本地化影响 对于明尼苏达州，特别是圣保罗地区的移民社群而言，市中心的转型可能带来多方面的影响与机遇：
- 就业机会与创业空间：市中心的大规模改造和新建住宅将带来建筑、装修、物业管理等领域的就业需求。随着居民数量增加，对零售、餐饮、服务业的需求也将随之增长，这为移民工人提供了新的就业机会，也为移民企业家提供了开设餐厅、便利店、特色商店等小型企业的空间。市长明确表示的“建立一个融合工作、娱乐和生活的城市”，正鼓励此类多元化的商业发展。
- 住房选择与可负担性：将办公楼改造为住宅将增加市中心的住房供应，为希望住在城市核心区的移民家庭提供更多选择。然而，这些新开发的项目是否能提供可负担的住房，将是移民社群关注的焦点。如果多数是高端公寓，则可能无法惠及收入较低的移民家庭。租金管制政策的平衡也将直接影响住房的可负担性和多样性。
- 社区活力与文化融合：一个充满活力的市中心，拥有更多居民、商店和活动，将促进社会互动和社区归属感。对于移民而言，这意味着可能更容易融入当地生活，接触到更多元化的文化活动和社区服务。更多元的零售和餐饮业态也可能为移民社区带来熟悉的文化元素，同时也是展示自身文化的平台。
- 公共安全与生活品质：文章指出，对公共安全的担忧是影响市中心活力的一个因素。如果振兴计划能有效改善公共安全，增加街头人流，将提升所有居民（包括移民）的生活品质。安全、宜居的环境对于移民家庭的稳定发展至关重要。
- 税负与政策环境：圣保罗相对较高的本地税负以及对企业态度的担忧，可能会影响新移民企业家的投资决策。市政府如何在吸引投资、降低营商成本与维持公共服务之间找到平衡，将是影响移民社群经济发展的重要因素。
总体而言，圣保罗市中心的“大赌注”若能成功，将为该地区的移民社群带来更多的就业、居住和创业机会，并改善整体生活环境。但成功的关键在于，城市发展能否兼顾经济效益与社会公平，特别是为不同收入水平的居民提供可持续发展的空间。
